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Crédit immobilier : barème taux fixe juillet 2017

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Le crédit immobilier reste stable en cette période estivale. Le « prix de l’argent » reste bas, avec notamment des taux à 20 ans à 1,55%.

Durée / Taux
10 ans / 1%
15 ans / 1,25%
20 ans / 1,55%
25 ans / 1,65%

(taux immobiliers les plus bas pratiqués par un ou plusieurs partenaires)

Pour emprunter 100 000 €, vous devrez donc rembourser mensuellement, hors assurances :
876 € sur 10 ans
609 € sur 15 ans
485 € sur 20 ans
407 € sur 25 ans

Cet instantané des taux de crédit immobilier est donné à titre indicatif. Ces taux sont hors assurances, en fonction de l’apport et de la situation patrimoniale des emprunteurs.
Pour connaître plus précisément la tendance au moment de la réalisation de votre projet, nous vous remercions de nous consulter.

Notez en outre que le taux n’est qu’une composante du crédit immobilier. Le coût global inclut également l’assurance emprunteurs, les frais de dossier, les frais de garantie. Et, en fonction de vos objectifs à moyen-long terme, n’oubliez pas de jeter un œil sur les indemnités de remboursement anticipé que vous réclameraient l’établissement prêteur.

> lire notre article « assurance emprunteur vs assurance décès » <

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PEL : pourquoi ça ne sert à rien ?

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Mis en avant par les banques pour pallier la faible attractivité du livret A, le choix du PEL s’avère peu judicieux.

pel pourquoi ça ne sert à rien

On connait le goût immodéré des banques pour les campagnes commerciales. Le mois du prêt consommation fait place à celui de l’assurance qui précède celui de l’épargne. Cette parenté troublante avec les cuisinistes nous questionne sur le devoir de conseil.
Le désamour pour le livret A a provoqué récemment une épidémie d’ouverture de Plan d’Epargne Logement (PEL). Il n’est pas rare de rencontrer des retraités, sans projet immobilier, posséder le leur, flambant neuf.
Rappelons son mécanisme : Le PEL permet à son titulaire d’obtenir, à l’issue d’une phase d’épargne rémunérée, un prêt immobilier à taux préférentiel.

Intéressant sur le papier, le PEL joue-t-il réellement son rôle ? Est-il dès lors judicieux d’en souscrire un ?

Pour répondre à ces questions, penchons-nous tout d’abord sur les caractéristiques et avantages mis en avant par les banques :
– une rémunération sûre, garantie et attractive. Faire rimer sécurité et attractivité semble illusoire, l’absence de prise de risque rapportant peu.
Le taux du PEL souscrit depuis février 2016 est de 1,5% (hors prime), non imposable certes, mais néanmoins soumis aux prélèvements sociaux (15,5%). En juin dernier, l’INSEE annonçait une inflation sur un an  de 0,2%La rentabilité nette de prélèvements et d’inflation du PEL est donc de 1,07%. Nous vous laissons juge de son attrait. Selon la même méthode de calcul, la rentabilité nette moyenne d’un fonds euros d’un contrat d’assurance vie était de 1,91% en 2015.
– des conditions de prêts privilégiés après 4 ans de détention.  Nous sommes certes dans une phase de taux bas qui devraient remonter dans les mois à venir, néanmoins, les banques prêtent actuellement à environ 1,2% sur 20 ans. Pour les PEL souscrits depuis février 2016, le taux d’emprunt est de 2,70%. Qui peut dire aujourd’hui si cette promesse de taux sera compétitive dans 10 ans ? Si vous avez une capacité d’épargne actuellement, n’est-il dès lors pas le moment d’investir ?

Combien faut-il épargner sur un PEL pour obtenir une enveloppe de prêt intéressante ?

Un simulateur de banque nous éclaire sur la question. La souscription d’un PEL doit se conformer aux règles suivantes : un versement initial d’un montant minimum de 225 € ; des versements réguliers (mensuel, trimestriel ou semestriel) avec un minimum annuel de 540 €.
Inutile de se leurrer, verser 45€ par mois ne vous permettra pas d’obtenir une enveloppe supérieure à 15.000€ sur 10 ans. Insuffisant pour l’acquisition d’un mobil home BBC.

Imaginons plus raisonnablement un versement initial de 225€ puis des versements mensuels de 200€ durant 10 ans. Si l’on se réfère une fois de plus aux chiffres de l’INSEE, le taux d’épargne des ménages est en France de 15,1%, avec un revenu brut disponible de 20.000€. Soit une capacité d’épargne mensuelle théorique de 250€, qu’aucun conseiller ne préconisera de placer intégralement sur un PEL. Du moins espérons-le.
Au terme, l’épargne constituée s’élèvera à 26.045€ (dont 1.918€ d’intérêts). Vous ne pourrez pas emprunter plus de 41.200€ sur 15 ans à un taux de 2.66% hors assurances. Ajoutez votre épargne acquise et votre prime d’état (1.278€ si investissement vert), et votre projet ne devra pas excéder 68.000€. Autant vous dire qu’il faudra avoir recours à un autre prêt amortissable au taux du marché, avec un palier pour lisser vos échéances, ce qui rendra votre amortissement très lent.

Conclusion. Placer son épargne sur un PEL dans le seul but de fructifier ses économies paraît peu judicieux. 1,5% de rendement hors prélèvements sociaux et inflation, épargne bloquée, obligation de versement minimum. L’assurance vie, à cette fin, revêt d’autres atouts et ne souffre pas la comparaison.

Placer son épargne sur un PEL dans l’optique d’obtenir un prêt à 2,70% nécessite d’épargner abondamment. En 10 ans, afin d’obtenir le plafond de prêt de 92.000€ sur 15 ans, il faudrait épargner 500€ par mois, et par la suite rembourser 620€ (hors assurances).

Un conseil : si vous avez 500€ mensuel de capacité d’épargne, vous pouvez emprunter 100.000€ sur 20 ans. Renseignez-vous auprès d’un… courtier.

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assurance emprunteur vs assurance deces

Assurance emprunteur vs assurance décès

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Lorsque vous empruntez pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’établissement prêteur souhaite fortement que vous souscriviez une assurance emprunteur. Cette assurance temporaire, limitée à la durée du prêt, garantit le remboursement de celui-ci en cas de décès. Est-ce pour autant la meilleure solution pour l’emprunteur ? Souscrire une assurance décès ne serait-il pas plus avantageux ?

La question de cet article n’est pas la délégation d’assurance, sa pertinence, la gain espéré pour l’emprunteur, etc. Le sujet est ici de s’interroger sur une stratégie alternative à l’assurance emprunteur, afin notamment de diminuer d’éventuelles droits de succession.

Exemple : Monsieur a un patrimoine financier et immobilier de 1M€.
Il souhaite emprunter 500K€ pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif, sans apport.
Il a comme unique héritier un enfant.

1ère hypothèse.
Monsieur souscrit une assurance emprunteur garantissant le risque décès à 100%.
Le bénéficiaire de cette assurance est l’établissement prêteur à hauteur du capital restant dû.
Monsieur décède alors que le capital restant dû est de 400K€.
Le bien immobilier est valorisé 500K€ au jour du décès.
Le prêt étant soldé, l’actif successoral de Monsieur est estimé à 1,5M€. Il n’y a pas de passif.
Après abattement de 100K€, les droits de succession sont de 411 690€.

2e hypothèse.
Monsieur ne souscrit pas d’assurance emprunteur.
En revanche, il souscrit une assurance décès, garantissant un capital de 500K€, dont le bénéficiaire est son enfant. Charge est donnée à ce dernier, en cas décès, de rembourser l’établissement prêteur à hauteur du capital restant dû.
Monsieur décède alors que le capital restant dû est de 400K€.
Le bien immobilier est valorisé à 500K€ au jour du décès.
Le capital restant dû vient au passif de la succession, ce qui réduit la masse successorale à 1,1M€.
L’enfant de Monsieur perçoit 500K€ hors succession, et en conserve 100K€ après avoir remboursé l’établissement prêteur.
Après abattement de 100K€, les droits de succession sont de 251 690€, dont 100K€ pourront être pris en charge par l’assurance décès.

Soit un gain net de 260K€ entre les deux hypothèses.

En conclusion, l’assurance décès s’avère une alternative pertinente pour l’emprunteur qui souhaite « créer » un passif successoral en cas de disparition prématurée.
Mais cela peut également être une proposition défensive pour des établissement bancaires afin de contrer des demandes de délégation.

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Assurance emprunteur : y voir plus clair

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Fille adoptive de Christine Lagarde et Benoît Hamon, l’assurance emprunteur vous coûte chère (8K€ /emprunt 100K€/ 20 ans).
Il est temps de s’y intéresser.
assurance emprunteur

Les lois Lagarde (2010) et Hamon (2014) ont offert à l’emprunteur la possibilité de s’affranchir de l’assurance groupe gentiment imposée par les banques. Mais pour l’heure, trop peu de clients en profitent. Soucieux dans l’attente de l’obtention de son crédit, focalisé par le taux d’emprunt, par les frais de dossier et de garantie, l’emprunteur délaisse trop souvent le coût, les garanties, et les exclusions de l’assurance groupe que lui soumet son banquier. Et c’est bien dommage. Si vous avez la quarantaine et que vous empruntez 100.000€ sur 20 ans, l’assurance emprunteur de votre banque, vous couvrant à 100%, vous coûtera environ 33€ par mois. Soit un coût total de 8.000€. Y a t-il moyen de trouver mieux?  360 Finance éclaire votre lanterne et vous aide à y voir plus clair.

Premier point, l’assurance emprunteur n’est légalement pas une obligation. Néanmoins les établissements de crédit, dans la grande majorité des cas, n’accepteront pas votre dossier si vous n’êtes pas assurés. D’un point de vue patrimonial, il paraît judicieux de s’assurer afin de protéger son pouvoir d’achat en cas d’arrêt de travail, temporaire ou permanent, ou de protéger ses proches en cas de décès. Dès lors, comment s’assurer ? et quelle assurance choisir ?

Depuis le 1er octobre 2015, votre banquier a l’obligation de vous remettre une fiche standardisée d’information lors de la première simulation de crédit (voir le modèle préconisée par la Banque de France). Cette fiche d’information mentionnera la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s’exercer.
Cette fiche précisera également de manière claire et lisible :
– les types de garanties proposées au titre de l’assurance emprunteur,
– le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l’octroi du prêt immobilier,
– les types de garanties possibles et la part du capital emprunté à couvrir,
– une estimation personnalisée du coût de l’assurance envisagée (sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche). (lire le décret du 22/04/14).

Lisez cette fiche ! Véritable Assurance emprunteur pour les nuls, elle vous éclairera sur les exclusions, ou non, des deux pathologies les plus communément rencontrées : les affections dorsales, et les affections psychiatriques. Vous serez également attentifs aux délais de franchise (durée durant laquelle vous n’êtes pas indemnisé), variables influant fortement sur le montant de la prime. Il est important d’être bien assuré, mais inutile d’être sur-assuré, au regard de votre régime obligatoire, ou des complémentaires déjà mises en place.

Que faire si les garanties ne vous conviennent pas, ou si le tarif vous semble excessif ?
La loi Hamon (publiée au JO le 18/03/14), vous permet, jusqu’à 12 mois après la signature de l’offre de prêt, de souscrire une assurance auprès de l’assureur de votre choix et la proposer en garantie au prêteur. Celui-ci ne peut pas la refuser si elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance qu’il vous a proposé. Votre banquier ne peut plus mettre en balance le choix de son contrat groupe pour diminuer le taux du crédit. Il devient donc important pour le futur emprunteur de s’orienter vers un courtier  d’assurance pour comparer avec des contrats individuels. Il ne faut néanmoins pas perdre de vue que le tarif n’est pas l’essentiel. Les garanties, les exclusions, les franchises, les carences, sont autant de critères qui guideront votre choix.

Si les 12 mois sont révolus, êtes-vous pour autant contraint de conserver votre assurance emprunteur jusqu’au terme de votre crédit ?
La loi Lagarde de juillet 2010 interdisait déjà aux banques d’imposer leur assurance de groupe. Mais dans la pratique, l’exercice s’avère pour le moins délicat. Vous pouvez néanmoins arguer de l’article L113-12 du code des assurances pour résilier votre assurance emprunteur, passée la première année, à chaque date d’échéance, en respectant un préavis d’au moins 2 mois. Il faudra là encore substituer votre assurance par une autre, à garantie au moins équivalentes.

Le sujet vous semble toujours opaque ? N’hésitez pas à faire appel à un expert en la matière, courtier d’assurance, ou encore mieux, conseil en investissements financiers, qui saura vous préconiser la solution la mieux adaptée à vos objectifs.

 

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Taux immobiliers : été stable avant automne haussier ?

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Le dernier barème de taux immobiliers reflète un marché stable. 2% sur 20 ans ouvre de réelles opportunités d’investissement. Avant une hausse à la rentrée ?

taux immobiliers

 

Tôt ou tard, une hausse interviendra, mais pour l’heure, les taux immobiliers restent historiquement bas, malgré un léger frémissement ces dernières semaines.

Le dernier baromètre 360 Finance paru pour juillet-août 2015 dévoile un taux d’emprunt de 2% hors assurances pour une durée de 20 ans. Soit des échéances mensuelles de 506€ pour 100.000€ empruntés. Les experts des opérations immobilières « qui se remboursent toutes seules » en seront pour leurs frais (5% de rentabilité nette demeure l’exception et non la règle). Lire à ce sujet, l’intéressant article de L’Agefi actifs publié le 7 juillet 2015. Néanmoins, les taux immobiliers bas couplés à un marché baissier offrent aux investisseurs de vrais opportunités de « coups » avec des marges de négociation à la baisse certaine.

Reste alors à trouver l’opportunité qui répondra à vos objectifs : acquisition de votre résidence principale, de votre résidence secondaire, d’un investissement locatif qui vous aidera à compléter vos revenus à la retraite, ou qui hébergera vos enfants quand ils entameront leurs études supérieures…
Si votre objectif est d’investir, il est impératif de réaliser une étude exhaustive de rentabilité incluant la fiscalité, les frais de gestion, les assurances… Les offres packagées annonçant une rentabilité alléchante omettent souvent la dimension fiscale. C’est le cas dans la pléthore d’offres LMNP qui inondent le marché.

Barème taux immobiliers fixe

Taux / Durée / Mensualité hors assurance pour 100K€ empruntés
12 ans  /  1,60%  /  764€
15 ans  /  1,70%  /  630€
18 ans  /  1,85%  /  545€
20 ans   /  2,00%  /  506€
25 ans  /  2,15%  /  432€
30 ans  /  2,90%  /  416€

Dernier point, et non des moindres, les taux immobiliers restent un paramètre majeur de votre projet, mais ne doivent pas vous faire oublier que la différence entre deux propositions se fera surtout sur le coût total du projet, incluant l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie, ainsi que les éventuelles indemnités de remboursement anticipé incluses dans vos conditions particulières.

Pour vous aider à déchiffrer votre offre de prêt, faites vous accompagner par un expert en la matière.

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