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Charges déductibles par le nu-propriétaire

Charges déductibles par le nu-propriétaire pour l’IR

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Depuis 2009, les dépenses de grosses réparations peuvent, sur option du contribuable, constituer des charges déductibles par le nu-propriétaire de son revenu global dans la limite annuelle de 25 000€.
360 Finance vous guide dans ce chantier.

Le nu-propriétaire qui supporte des dépenses destinées à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, est autorisé à déduire ces dépenses du revenu de leurs autres biens productifs de revenus fonciers ou, s’il n’en possède pas, à constater un déficit foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun.

Toutefois, conformément aux dispositions du 2° quater du II de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les dépenses supportées par le nu-propriétaire au titre de l’article 605 du code civil, c’est-à-dire à raison de grosses réparations, peuvent constituer, sur option irrévocable du contribuable et sous certaines conditions, une charge déductible du revenu global selon certaines modalités.

Quels sont les démembrements induisant des charges déductibles par le nu-propriétaire ?
Cette déduction du revenu global ne concerne que les immeubles :
• dont le démembrement de propriété résulte soit d’une succession, soit d’une donation entre vifs sans charge ni condition consentie entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement. Les donations à des non-parents ou entre parents au-delà du 4e degré sont
exclues.
Toutefois, les donations entre époux ou entre personnes liées par un Pacs et les donations-partages sont admises dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues par la loi ;
• quelle que soit leur affectation : l’immeuble peut être occupé par le nu-propriétaire ou par l’usufruitier, donné en jouissance gratuite à un tiers ou donné en location par l’usufruitier.

Cela suppose une simultanéité du démembrement et de l’un ou l’autre de ces événements. Ainsi, ne bénéficie pas de ces dispositions une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d’un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant, sauf si ce démembrement résultait déjà lui-même d’une succession ou d’une donation.

Sont exclus tous les démembrements portant sur des titres de sociétés, y compris lorsque les revenus correspondants sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI, sociétés de l’article 1655 ter du CGI, etc.).

Quelles sont les dépenses concernées ?
Les dépenses de grosses réparations des immeubles bâtis mises à la charge du nu-propriétaire par les articles 605 et 606 du code civil sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de
soutènement et de clôture.

Les autres dépenses prises en charge par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles du revenu global. Il en est de même pour les intérêts d’emprunts contractés pour financer les grosses réparations.
Néanmoins, Lorsque l’option est exercée, les autres charges foncières supportées par le nu-propriétaire, y compris les intérêts d’emprunts, peuvent être prises en compte par celui-ci pour la détermination de ses propres revenus fonciers dans les conditions de droit commun, sous réserve que le bien soit donné en location nue à titre onéreux, dans des conditions normales, par l’usufruitier, et que les revenus tirés par celui-ci de la location soient imposés à l’impôt sur le revenu entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers.

Modalités et procédure pour l’application de charges déductibles par le nu-propriétaire.
La déduction du revenu global des dépenses supportées par les nus-propriétaires s’effectue sur option. Cette option est irrévocable et doit être exercée par immeuble. Elle résulte de la seule mention des dépenses concernées sur la déclaration de revenus, au titre des charges déductibles du revenu global.
L’option du nu-propriétaire entraîne la renonciation à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination des revenus fonciers.

La déduction du revenu global est effectuée dans la limite de 25 000 € par an.
La fraction des dépenses qui excède cette limite est déductible du revenu global des 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €.
La fraction des dépenses qui n’a pas pu être imputée faute de revenu global suffisant est également reportable sur les revenus globaux des 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €.

Lorsque l’immeuble est donné en location par l’usufruitier et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire qui effectue des travaux de grosses réparations a le choix entre la déduction du revenu global et la déduction pour la détermination de ses propres revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers, il peut constater un déficit foncier imputable sur son revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 €.

Indiquez ligne 6CB le montant des dépenses payées en 2015.
Indiquez ligne 6HJ à 6HO la fraction des dépenses effectuées de 2009 à 2014 qui excédait le plafond de 25 000 €, ainsi que celle qui n’a pu être imputée de 2009 à 2014 faute d’un revenu global suffisant. Cette fraction reportable est indiquée sur l‘avis d’impôt sur le revenu de 2014.

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démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d'assurance vie

Démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie

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Le démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie consiste pour le souscripteur à désigner comme bénéficiaire du capital, au jour de son décès, pour l’usufruit, une ou des personne(s), et pour la nue-propriété une ou des autre(s).
Ce schéma permet d’appréhender la transmission du patrimoine de manière transgénérationnel. Plusieurs voies s’ouvrent ainsi au souscripteur, tant d’un point de vue civil que fiscal.
360 Finance vous présente la démarche.

Pourquoi démembrer une clause bénéficiaire ?
Le potentiel gain fiscal ne doit jamais être la raison principale de la stratégie de démembrement. Et ce pour la simple et bonne raison que l’instabilité fiscale qui caractérise la France nous amène à la plus grande prudence à long terme (le régime fiscal a été modifié par les lois de finances rectificatives 2011 et 2013).
Le démembrement doit répondre à des objectifs précis de transmission des capitaux, en laissant éventuellement le choix au bénéficiaire usufruitier du mode de détention futur (partage, remploi, quasi-usufruit).
Le démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie n’est pas une réponse universelle applicable à tous les épargnants. Un audit patrimonial et financier préalable, accompagné d’un questionnement précis des objectifs présents et futurs du client doit amener éventuellement à emprunter cette voie.
Dernier point important, le souscripteur a toujours le choix de modifier quand bon lui semble la clause bénéficiaire de ses contrats (à condition que le(s) bénéficiaire(s) ne soi(en)t pas acceptant(s)), et ainsi de modifier, voire de supprimer,  le démembrement.

Modèle de clause.
La clause bénéficiaire peut comporter une part en pleine propriété et une part démembrée. Libre au souscripteur de définir le pourcentage de son choix.

Exemple :
Le souscripteur désigne les bénéficiaires :
1/ pour une part en pleine propriété de x% du bénéfice du contrat, mes enfants nés ou à naître, vivants ou représentés, par parts égales entre eux, à défaut etc…
et
2/ pour une part en démembrement, correspondant au solde du bénéfice du contrat, attribuée de la façon suivante :
• pour l’usufruit : mon conjoint, non séparé(e) de corps et non divorcé(e), à défaut les nus-propriétaires désignés ci-dessous avec qualité de pleins propriétaires.
• pour la nue-propriété : mes enfants, nés ou à naître, vivants ou représentés, par parts égales entre eux, à défaut mon conjoint non séparé(e) de corps et non divorcé(e) qui aura alors la qualité de plein propriétaire, à défaut mes héritiers avec la qualité de pleins propriétaires.

Aspect juridique du démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie.
Ce type de clause offre plusieurs possibilités quant à la remise des capitaux après le décès de l’assuré. Le souscripteur peut initialement opter pour l’une de ces possibilités et l’imposer aux bénéficiaires. Il peut également choisir dans la rédaction de la clause de laisser le choix au bénéficiaire usufruitier, qui pourra ainsi s’attribuer tout ou partie du capital. En fonction de son patrimoine et des ses besoins, le conjoint survivant peut donc au mieux piloter ses actifs.

Le partage consiste à répartir les capitaux entre usufruitier et nu-propriétaire en application, par exemple, du barème fiscal de l’article 669 du CGI.
Ex : au dénouement du contrat, les capitaux décès s’élèvent à 500 000€.
Madame X, âgée de 75 ans, est désignée bénéficiaire, et ses 2 enfants nus-propriétaires.
La valeur fiscale de l’usufruit est au regard du CGI de 30% (moins de 81 ans révolus), et de 70% pour la nue-propriété.
Madame X percevra ainsi 150 000€, et chacun de ses enfants 175 000€.

Le remploi permet, par exemple, de conserver le capital dans un cadre familial. La clause peut prévoir que ce remploi pourra s’effectuer dans l’acquisition de tout bien immobilier ou mobilier (nouveau contrat d’assurance vie avec souscription démembrée. Lire notre article sur ce sujet). L’usufruitier percevra les fruits et revenus de ces placements et garantira aux enfants la nue-propriété de l’investissement.
Cette solution peut rassurer le souscripteur quant à la survenance du syndrome de la veuve joyeuse du conjoint survivant (nous vous laissons le soin de modifier le genre du syndrome).

Le quasi-usufruit. Une autre possibilité consiste en la remise des capitaux décès directement entre les mains du seul usufruitier, qui aura ainsi la qualité de quasi- usufruitier (selon les dispositions de l’article 587 du Code civil). Cette remise effectuée, l’usufruitier disposera de toute latitude sur les capitaux décès comme s’il en était l’unique propriétaire. Le nu-propriétaire sera uniquement habilité à faire valoir sa créance de restitution en fin d’usufruit, après le décès de l’usufruitier. Ce type de clause laisse une grande liberté à l’usufruitier mais n’offre pas au nu-propriétaire de sécurité quant à la restitution des fonds.
Ex : Madame X percevra 500 000€, et ses 2 enfants auront à son décès une créance de restitution de 250 000€ chacun.
En ce qui concerne le montant de la créance de restitution du nu-propriétaire : le principe est celui du nominalisme monétaire, mais il est possible d’aménager le mode de calcul de la créance (indexation,…).

Aspect fiscal du démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie (lire les précisions du Bofip).
Au titre du régime prévu par l’article 990-I du CGI (primes payées avant les 70 ans de l’assuré), le nu-propriétaire et l’usufruitier sont considérés comme bénéficiaires au prorata de la part leur revenant dans les sommes versées par l’assureur, déterminée selon le barème prévu à l’article 669 du CGI.
Nu-propriétaire et usufruitier doivent donc désormais acquitter immédiatement le prélèvement de 20% et éventuellement 31,25 % sur leur quote-part (sauf exonération, telle que celle du conjoint ou du partenaire de PACS par exemple).

• Pour les options partage et remploi, Madame X ne sera pas taxé de par sa qualité de conjointe.
Chaque enfant aura un abattement de 152 500€ sur ses capitaux, et sera taxé forfaitairement à 20% au-delà, soit (175 000 – 152 500) x 20% = 4 500€.

• Pour le quasi-usufruit, la règle fiscale a considérablement évolué depuis la loi de finances rectificative 2011. Auparavant, le nu-propriétaire n’était pas taxé.
Désormais il l’est sur la base de la valeur fiscale de la nue-propriété. En outre, il ne pourra bénéficier que d’une fraction des 152 500€ d’abattement, correspondant la cette même valeur fiscale.
Reprenons notre exemple :
Madame X perçoit 500 000€ au décès de son époux, et ne paye pas de droits.
Les enfants ne perçoivent rien, mais auront une créance de restitution de 250 000€ chacun au décès de leur mère.
Au premier décès, ils devront chacun s’acquitter d’une taxation de :
(175 000 – (152 500€ x 70%)) x 20% = 13 650€.
La clause bénéficiaire démembrée peut stipuler que cette taxation sera à la charge de l’usufruitier, sans que cela ne soit qualifié civilement ou fiscalement de donation.

Par ailleurs, il est vivement conseillé de faire dresser un acte notarié ou d’établir un acte sous seing privé enregistré entre usufruitier et nu-propriétaire dans les 6 mois du décès de l’assuré, afin de constater précisément la nature et le montant des droits qui leur reviennent et rendre la créance du nu-propriétaire opposable à l’administration fiscale.

Le démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie s’avère une stratégie subtile de transmission du patrimoine. Conserver des capitaux au sein du cercle familial, offrir au conjoint survivant diverses options quant à la gestion des capitaux hérités, sont notamment des objectifs auxquels répond le démembrement. Pour utiliser au mieux ce mécanisme, sachez vous entourer d’un conseil expert, et opter pour une clause bénéficiaire déposée auprès d’un notaire qui saura organiser la transmission.

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souscription démembrée du contrat d'assurance vie

Souscription démembrée du contrat d’assurance vie

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La souscription démembrée du contrat d’assurance vie peut s’avérer être une solution intéressante quant à la transmission transgénérationnelle de capitaux. Néanmoins, un certain formalisme s’impose dans la rédaction de la convention de démembrement afin, d’une part, de répartir clairement les prérogatives de l’usufruitier et du nu-propriétaire et, d’autre part, d’éviter toute requalification en donation déguisée de la part de l’administration fiscale.
360 Finance vous guide dans la rédaction de la convention de démembrement.

Identification des parties.
La souscription démembrée du contrat d’assurance vie nécessite la rédaction d’une convention définissant clairement les rôles de chacune des parties en présence : souscripteur, assuré et bénéficiaire.

Par définition, la souscription est démembrée. Nous sommes donc en présence d’un souscripteur usufruitier, voire de co-souscripteur usufruitier, et d’un souscripteur nu-propriétaire. Il ne devra y avoir qu’un seul nu-propriétaire par contrat, celui-ci étant également assuré.

L’assuré sera le souscripteur nu-propriétaire.  Seul son décès dénouera le contrat. Le décès du nu-propriétaire n’entraînera pas le dénouement du contrat, qui conservera sa date d’effet fiscal initial.

L’usufruitier est désigné bénéficiaire en usufruit.
Le droit de désigner le(s) bénéficiaire(s) en nue-propriété du contrat d’assurance souscrit en remploi, ou de modifier cette désignation, appartient conjointement au nu-propriétaire et à l’usufruitier. A défaut de désignation, les héritiers du nu-propriétaire seront bénéficiaires en nue-propriété.
Après le décès de l’usufruitier, le droit de désignation pourra être exercé par le seul nu-propriétaire devenu souscripteur unique du contrat.

Origine des fonds.
Cette étape est primordiale afin d’écarter tout contentieux fiscal au décès de l’usufruitier. Seul le remploi issu d’une donation, d’une succession, ou de la clause bénéficiaire démembrée d’une assurance décès, permettra une transmission défiscalisée, à l’extinction de l’usufruit, pour le nu-propriétaire. A défaut, l’administration fiscale taxera au décès de l’usufruitier les capitaux devenus pleine propriété du nu-propriétaire, arguant d’une donation déguisée.
Il convient donc de définir précisément l’origine des fonds en y adjoignant les actes authentiques.
En outre, il n’existera aucune clause stipulant une réversion d’usufruit au profit d’un tiers au décès de l’usufruitier.

Afin de respecter les droits propres de l’usufruitier et du nu-propriétaire, il conviendra d’écarter une interprétation tacite d’une clause de quasi-usufruit en stipulant que « Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont conjointement décidé d’écarter les effets de l’article 587 du Code civil et de réemployer leurs droits respectifs en procédant à la souscription conjointe du contrat d’assurance vie »

Pouvoirs de gestion.
La souscription démembrée du contrat d’assurance vie implique des règles strictes, notamment au regard des droits de rachat de l’usufruitier.
Le montant des fruits correspond à la valeur de rachat du contrat diminuée du montant net investi, s’analysant à la date anniversaire du contrat.

Du vivant de l’usufruitier, le nu-propriétaire délègue expressément son droit de rachat à l’usufruitier et ne pourra demander aucun rachat total ou partiel sous sa seule signature. Cette disposition clarifie les règles de gestion et permet à l’usufruitier de conserver la main sur son épargne.

L’usufruitier pourra ainsi demander sous sa seule signature le rachat partiel du contrat d’assurance vie dans la limite de l’excédent de la valeur de rachat sur le montant net investi, diminuée des éventuelles sommes dues au titre de l’avance en cours. Les demandes de rachat total ou partiel ayant pour effet de dépasser cette limite devront être signées conjointement avec le nu-propriétaire.

L’usufruitier peut bénéficier sous sa seule signature d’avances dans la limite de l’excédent de la valeur de rachat sur le montant net investi, diminuée des éventuelles sommes dues au titre de l’avance en cours.

L’usufruitier et le nu-propriétaire ont la faculté d’un commun accord de procéder à un nantissement et/ou à une délégation de créance.

La faculté de procéder à des arbitrages sur le contrat quel que soit le support sélectionné appartient au choix : à l’usufruitier et au nu-propriétaire, à l’usufruitier seul, ou au seul nu-propriétaire.

Décès de l’usufruitier.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire disposera de la pleine propriété des droits attachés au contrat d’assurance vie et disposera de toutes les prérogatives figurant dans .les conditions générales du contrat.
Le nu-propriétaire conserve ainsi l’antériorité fiscale du contrat.
Fiscalement, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ou taxe exigible en vertu de l’article 1133 du Code Général des Impôts.

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire deviendra souscripteur unique du contrat, seul habilité à exercer le droit de rachat, d’arbitrage, de procéder à un nantissement, de demander une avance.

Décès du nu-propriétaire assuré.
Le décès de l’assuré entraîne la clôture du contrat et le versement des capitaux aux bénéficiaires désignés, sur un compte démembré.
Les héritiers nus-propriétaires devront convenir entre eux de l’emploi des fonds de façon à maintenir à titre subrogatoire les droits de l’usufruitier.
Dans ce cas, les bénéficiaires nus-propriétaires devront s’acquitter des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété.

A qui s’adresse la souscription démembrée du contrat d’assurance vie ?
Les motivations d’une telle stratégie sont la transmission à moyen long terme de capitaux tout en conservant la faculté de rachat sur les fruits du contrat. S’il n’est pas envisageable de démembrer tous ses avoirs, cela peut être judicieux sur une partie de ses avoirs dont on n’aura pas expressément l’usage.

Exemple :
Monsieur X a 65 ans, vient de prendre sa retraite après avoir vendu son entreprise 1M€.
Il estime pouvoir placer à long terme 300 000€ sur un contrat d’assurance vie ; les intérêts générés par ce contrat (disons 18 000€ par an pour un rendement de 3%) pouvant éventuellement servir à financer le complément nécessaire au placement en maison de retraite (1 500€ mensuels).
Monsieur X a 1 fils âgé de 45 ans, bénéficiant d’une situation professionnelle solide, ne nécessitant pas de donation immédiate.

• Souscription d’un contrat d’assurance vie sans démembrement, dont le bénéficiaire en cas de décès est le fils.
Estimons l’espérance de vie de monsieur X à 20 ans, et un rendement annuel de 3%.
A son décès, la valeur de rachat sera de 427 000€.
Le fils devra s’acquitter de 54 900€ de taxation (427 000 – 152 500) x 20%, et percevra donc 372 100€.

• Souscription démembrée du contrat d’assurance vie, suite à donation avec réserve d’usufruit.
Monsieur X donne la nue-propriété de 300 000€ à son fils alors qu’il a 65 ans.
L’article 669 du CGI nous donne la valeur fiscale de la nue-propriété, 60% de la pleine propriété, soit 180 000€. Après un abattement de 100 000€, les droits de mutation à titre gratuit s’élèveront donc à 14 194€ (cf. article 777 du CGI). A noter que monsieur X pourra s’acquitter de ces droits au profit de son fils sans que cela ne soit traité ni fiscalement ni civilement comme une donation.
Au décès de monsieur X, souscripteur usufruitier, son fils deviendra unique souscripteur de ce contrat valorisé 427 000€, sans droit à payer.

Cette stratégie sera encore plus efficiente si au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire a plus de 70 ans.

Conclusion.
L’exemple ci-dessus de souscription démembrée du contrat d’assurance vie ne doit évidemment pas être considérée comme la solution universelle. Chaque situation nécessite au préalable un audit patrimonial et financier, ainsi qu’une définition précise des objectifs du client.
Néanmoins, le démembrement de la souscription est un atout non négligeable offert par l’assurance vie, et il est essentiel de l’aborder avec votre conseiller.

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