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crédit immobilier

Crédit immobilier : barème taux fixe juillet 2017

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Le crédit immobilier reste stable en cette période estivale. Le « prix de l’argent » reste bas, avec notamment des taux à 20 ans à 1,55%.

Durée / Taux
10 ans / 1%
15 ans / 1,25%
20 ans / 1,55%
25 ans / 1,65%

(taux immobiliers les plus bas pratiqués par un ou plusieurs partenaires)

Pour emprunter 100 000 €, vous devrez donc rembourser mensuellement, hors assurances :
876 € sur 10 ans
609 € sur 15 ans
485 € sur 20 ans
407 € sur 25 ans

Cet instantané des taux de crédit immobilier est donné à titre indicatif. Ces taux sont hors assurances, en fonction de l’apport et de la situation patrimoniale des emprunteurs.
Pour connaître plus précisément la tendance au moment de la réalisation de votre projet, nous vous remercions de nous consulter.

Notez en outre que le taux n’est qu’une composante du crédit immobilier. Le coût global inclut également l’assurance emprunteurs, les frais de dossier, les frais de garantie. Et, en fonction de vos objectifs à moyen-long terme, n’oubliez pas de jeter un œil sur les indemnités de remboursement anticipé que vous réclameraient l’établissement prêteur.

> lire notre article « assurance emprunteur vs assurance décès » <

Des questions au sujet du crédit immobilier ?
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déclarer vos revenus airbnb

Comment déclarer vos revenus Airbnb ?

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Vous hébergez des voyageurs par amour du partage.
Vous devrez déclarer vos revenus Airbnb… par amour du partage.
Voici la marche à suivre pour combattre votre phobie déclarative.

La fiscalité française des revenus différencie l’imposition des loyers, revenus tirés d’une mise en location d’immeuble, en fonction de la nature de votre location (nue ou meublée), et de votre situation juridique et fiscale (professionnelle ou non professionnelle).
Pour déclarer vos revenus Airbnb dans la bonne case, il est essentiel de savoir quel loueur vous êtes.

Revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux ? 
La mise en location d’un bien immobilier peut revêtir deux formes :
• la location nue, dont les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers, avec possibilité, sous conditions, de bénéficier du régime du micro foncier ;
• la location meublée, qui peut se faire sous deux formes : la location meublée professionnelle (LMP), ou la location meublée non professionnelle (LMNP), dont les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’esprit de la plateforme communautaire est de mettre à disposition un logement meublé. Excluons donc la location nue, et interrogeons nous sur la nature des meubles.

Qu’entend-on par location meublée ?
Afin de clarifier la situation, le décret no 2015-981 du 31/07/2015 a fixé la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé :
• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Vous respectez cet inventaire ? Vous louez donc en meublé et devrez déclarer vos revenus Airbnb en tant que tel.
Mais êtes-vous ou non un loueur professionnel ?

LMP ou LMNP (lire le Bofip) ?
En application des dispositions du IV-2 de l’article 155 du CGI, l’activité de location est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Pour simplifier les débats et nous focaliser sur l’écrasante majorité des hôtes Airbnb qui perçoivent des revenus à titre accessoire, nous n’aborderons pas les spécificités du régime des LMP.

Vous êtes LMNP et allez donc déclarer vos revenus Airbnb dans la catégorie « Locations meublées non professionnelles » ainsi :

• Si vous relevez du régime des micro entreprises (recettes inférieures à 32 900€), vous devez déclarer vos revenus Airbnb cases 5ND à 5PD, en y reportant le montant total des sommes encaissées. L’activité, assimilée à une activité de prestation de service, ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 €) représentatif des charges, il sera automatiquement appliqué.

• Si vous donnez en location un meublé de tourisme, un gîte rural ou une chambre d’hôte, vous devez reporter le montant total de vos recettes en case 5NG à 5PG. L’activité est assimilée à la vente de marchandises, un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera alors appliqué jusqu’à l’imposition des revenus 2015.

• Si vous relevez du régime du bénéfice réel, indiquez cases 5NA à 5PK les bénéfices provenant de la location meublée. Les déficits issus des locations meublées non professionnelles ne sont imputables que sur les bénéfices tirés de la même activité réalisés au cours de la même année ou des dix années suivantes. Indiquez cases 5NY à 5PZ les déficits de 2015, reportez cases 5GA à 5GJ les déficits des années antérieures non encore imputés.

déclarer vos revenus airbnb

Conclusion
Déclarer vos revenus Airbnb nécessite au préalable de définir quel loueur vous êtes. Si c’est un revenu accessoire, vous dépendez de la catégorie des loueurs en meublés non professionnels. Vous pouvez bénéficier du régime fiscal de la micro-entreprise vous octroyant un abattement de 50% de vos recettes.
Si vous décidez de développer cette activité, il convient de vous entourer au préalable d’experts afin d’optimiser juridiquement et fiscalement vos recettes futures.

> lire notre article « Les revenus Airbnb exonérés » <

> lire notre article « Quelle imposition pour vos revenus Airbnb ? »<

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quelle imposition pour vos revenus airbnb

Quelle imposition pour vos revenus Airbnb ?

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Vous louez en meublé toute ou partie de votre résidence principale, ou une résidence secondaire ? vous avez déclaré vos recettes au titre de vos revenus 2015 (lire notre article Comment déclarer vos revenus Airbnb ?) ? Se pose maintenant la question du coût fiscal de ces loyers. Quelle imposition pour vos revenus Airbnb ?
Ce que cela va vous coûter dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI).
Prenons l’exemple d’une location saisonnière, hors gîte ou chambre d’hôte, dont les revenus sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Concrètement, si vous encaissez 1000€, vous êtes imposé sur 500€.
Ensuite, votre imposition dépendra de votre tranche marginale d’imposition (TMI égal à 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%). Ce TMI ne figure pas sur votre avis d’imposition. Vous devez la calculer vous même. Elle dépend de l’ensemble de vos revenus imposables et de votre quotient familial. (lire notre article « Calculer votre taux marginal d’imposition »).
Exemple. Vous avez une TMI de 14%.
Vous paierez 14% sur vos revenus imposables (500€ pour 1000€ encaissés).
500 x 0,14 = 70€. Donc 70€ d’impôt pour 1000€ perçus.
Il faudra en outre payer des prélèvements sociaux de 15,5% sur les 500€ imposables,dont 5,1% de CSG déductible, soit 52€.
Au total, vous encaissez 1000€ et vous payez 122€ d’imposition pour une TMI de 14%.
Suivant le même principe, vous paierez 202€ pour une TMI de 30%, 257€ pour une TMI de 41%, et 277€ pour une TMI de 45%.
Ce tableau ne tient pas compte de l’effet de seuil si vos revenus locatifs devaient vous faire « sauter une tranche ». A ce sujet, lire notre article « Faut-il craindre de sauter de tranche ?« .
quelle imposition pour vos revenus airbnb
 Dernier point important, vérifiez si les revenus tirés de vos locations sont imposables ou non.
 
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PEL : pourquoi ça ne sert à rien ?

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Mis en avant par les banques pour pallier la faible attractivité du livret A, le choix du PEL s’avère peu judicieux.

pel pourquoi ça ne sert à rien

On connait le goût immodéré des banques pour les campagnes commerciales. Le mois du prêt consommation fait place à celui de l’assurance qui précède celui de l’épargne. Cette parenté troublante avec les cuisinistes nous questionne sur le devoir de conseil.
Le désamour pour le livret A a provoqué récemment une épidémie d’ouverture de Plan d’Epargne Logement (PEL). Il n’est pas rare de rencontrer des retraités, sans projet immobilier, posséder le leur, flambant neuf.
Rappelons son mécanisme : Le PEL permet à son titulaire d’obtenir, à l’issue d’une phase d’épargne rémunérée, un prêt immobilier à taux préférentiel.

Intéressant sur le papier, le PEL joue-t-il réellement son rôle ? Est-il dès lors judicieux d’en souscrire un ?

Pour répondre à ces questions, penchons-nous tout d’abord sur les caractéristiques et avantages mis en avant par les banques :
– une rémunération sûre, garantie et attractive. Faire rimer sécurité et attractivité semble illusoire, l’absence de prise de risque rapportant peu.
Le taux du PEL souscrit depuis février 2016 est de 1,5% (hors prime), non imposable certes, mais néanmoins soumis aux prélèvements sociaux (15,5%). En juin dernier, l’INSEE annonçait une inflation sur un an  de 0,2%La rentabilité nette de prélèvements et d’inflation du PEL est donc de 1,07%. Nous vous laissons juge de son attrait. Selon la même méthode de calcul, la rentabilité nette moyenne d’un fonds euros d’un contrat d’assurance vie était de 1,91% en 2015.
– des conditions de prêts privilégiés après 4 ans de détention.  Nous sommes certes dans une phase de taux bas qui devraient remonter dans les mois à venir, néanmoins, les banques prêtent actuellement à environ 1,2% sur 20 ans. Pour les PEL souscrits depuis février 2016, le taux d’emprunt est de 2,70%. Qui peut dire aujourd’hui si cette promesse de taux sera compétitive dans 10 ans ? Si vous avez une capacité d’épargne actuellement, n’est-il dès lors pas le moment d’investir ?

Combien faut-il épargner sur un PEL pour obtenir une enveloppe de prêt intéressante ?

Un simulateur de banque nous éclaire sur la question. La souscription d’un PEL doit se conformer aux règles suivantes : un versement initial d’un montant minimum de 225 € ; des versements réguliers (mensuel, trimestriel ou semestriel) avec un minimum annuel de 540 €.
Inutile de se leurrer, verser 45€ par mois ne vous permettra pas d’obtenir une enveloppe supérieure à 15.000€ sur 10 ans. Insuffisant pour l’acquisition d’un mobil home BBC.

Imaginons plus raisonnablement un versement initial de 225€ puis des versements mensuels de 200€ durant 10 ans. Si l’on se réfère une fois de plus aux chiffres de l’INSEE, le taux d’épargne des ménages est en France de 15,1%, avec un revenu brut disponible de 20.000€. Soit une capacité d’épargne mensuelle théorique de 250€, qu’aucun conseiller ne préconisera de placer intégralement sur un PEL. Du moins espérons-le.
Au terme, l’épargne constituée s’élèvera à 26.045€ (dont 1.918€ d’intérêts). Vous ne pourrez pas emprunter plus de 41.200€ sur 15 ans à un taux de 2.66% hors assurances. Ajoutez votre épargne acquise et votre prime d’état (1.278€ si investissement vert), et votre projet ne devra pas excéder 68.000€. Autant vous dire qu’il faudra avoir recours à un autre prêt amortissable au taux du marché, avec un palier pour lisser vos échéances, ce qui rendra votre amortissement très lent.

Conclusion. Placer son épargne sur un PEL dans le seul but de fructifier ses économies paraît peu judicieux. 1,5% de rendement hors prélèvements sociaux et inflation, épargne bloquée, obligation de versement minimum. L’assurance vie, à cette fin, revêt d’autres atouts et ne souffre pas la comparaison.

Placer son épargne sur un PEL dans l’optique d’obtenir un prêt à 2,70% nécessite d’épargner abondamment. En 10 ans, afin d’obtenir le plafond de prêt de 92.000€ sur 15 ans, il faudrait épargner 500€ par mois, et par la suite rembourser 620€ (hors assurances).

Un conseil : si vous avez 500€ mensuel de capacité d’épargne, vous pouvez emprunter 100.000€ sur 20 ans. Renseignez-vous auprès d’un… courtier.

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Quelle imposition pour vos revenus Airbnb

Les revenus Airbnb exonérés

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Les revenus tirés de la location meublée d’un bien immobilier sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce sont par exemple les revenus tirés de la location via Airbnb. En revanche, dans certains cas bien précis, l’administration fiscale mentionne les revenus Airbnb exonérés d’impôt sur le revenu. Explications.

L’article 35 bis du CGI dispose que sont exonérées de l’impôt sur le revenu les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale :

• 1er cas : pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I). En 2015, le loyer annuel par m2, charges non comprises, ne doit pas excéder 184€ en Île-de-France et 135€ dans les autres régions. ;

• 2nd cas : lorsque les produits de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes) n’excèdent pas 760 € par an (CGI, art. 35 bis, II).

Ces deux exonérations peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale (RM Authié n° 20969, JO Sénat du 21 février 1985, p. 325).

Ainsi, pour le premier cas, les revenus Airbnb exonérés d’impôt doivent obligatoirement remplir les 3 conditions suivantes :

  1. les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur.

  2. les pièces louées doivent constituer pour le locataire en meublé sa résidence principale ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier.

  3. le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

>lire notre article « Comment déclarer vos revenus Airbnb ? » <

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assurance emprunteur vs assurance deces

Assurance emprunteur vs assurance décès

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Lorsque vous empruntez pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’établissement prêteur souhaite fortement que vous souscriviez une assurance emprunteur. Cette assurance temporaire, limitée à la durée du prêt, garantit le remboursement de celui-ci en cas de décès. Est-ce pour autant la meilleure solution pour l’emprunteur ? Souscrire une assurance décès ne serait-il pas plus avantageux ?

La question de cet article n’est pas la délégation d’assurance, sa pertinence, la gain espéré pour l’emprunteur, etc. Le sujet est ici de s’interroger sur une stratégie alternative à l’assurance emprunteur, afin notamment de diminuer d’éventuelles droits de succession.

Exemple : Monsieur a un patrimoine financier et immobilier de 1M€.
Il souhaite emprunter 500K€ pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif, sans apport.
Il a comme unique héritier un enfant.

1ère hypothèse.
Monsieur souscrit une assurance emprunteur garantissant le risque décès à 100%.
Le bénéficiaire de cette assurance est l’établissement prêteur à hauteur du capital restant dû.
Monsieur décède alors que le capital restant dû est de 400K€.
Le bien immobilier est valorisé 500K€ au jour du décès.
Le prêt étant soldé, l’actif successoral de Monsieur est estimé à 1,5M€. Il n’y a pas de passif.
Après abattement de 100K€, les droits de succession sont de 411 690€.

2e hypothèse.
Monsieur ne souscrit pas d’assurance emprunteur.
En revanche, il souscrit une assurance décès, garantissant un capital de 500K€, dont le bénéficiaire est son enfant. Charge est donnée à ce dernier, en cas décès, de rembourser l’établissement prêteur à hauteur du capital restant dû.
Monsieur décède alors que le capital restant dû est de 400K€.
Le bien immobilier est valorisé à 500K€ au jour du décès.
Le capital restant dû vient au passif de la succession, ce qui réduit la masse successorale à 1,1M€.
L’enfant de Monsieur perçoit 500K€ hors succession, et en conserve 100K€ après avoir remboursé l’établissement prêteur.
Après abattement de 100K€, les droits de succession sont de 251 690€, dont 100K€ pourront être pris en charge par l’assurance décès.

Soit un gain net de 260K€ entre les deux hypothèses.

En conclusion, l’assurance décès s’avère une alternative pertinente pour l’emprunteur qui souhaite « créer » un passif successoral en cas de disparition prématurée.
Mais cela peut également être une proposition défensive pour des établissement bancaires afin de contrer des demandes de délégation.

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Charges déductibles par le nu-propriétaire

Charges déductibles par le nu-propriétaire pour l’IR

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Depuis 2009, les dépenses de grosses réparations peuvent, sur option du contribuable, constituer des charges déductibles par le nu-propriétaire de son revenu global dans la limite annuelle de 25 000€.
360 Finance vous guide dans ce chantier.

Le nu-propriétaire qui supporte des dépenses destinées à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, est autorisé à déduire ces dépenses du revenu de leurs autres biens productifs de revenus fonciers ou, s’il n’en possède pas, à constater un déficit foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun.

Toutefois, conformément aux dispositions du 2° quater du II de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les dépenses supportées par le nu-propriétaire au titre de l’article 605 du code civil, c’est-à-dire à raison de grosses réparations, peuvent constituer, sur option irrévocable du contribuable et sous certaines conditions, une charge déductible du revenu global selon certaines modalités.

Quels sont les démembrements induisant des charges déductibles par le nu-propriétaire ?
Cette déduction du revenu global ne concerne que les immeubles :
• dont le démembrement de propriété résulte soit d’une succession, soit d’une donation entre vifs sans charge ni condition consentie entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement. Les donations à des non-parents ou entre parents au-delà du 4e degré sont
exclues.
Toutefois, les donations entre époux ou entre personnes liées par un Pacs et les donations-partages sont admises dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues par la loi ;
• quelle que soit leur affectation : l’immeuble peut être occupé par le nu-propriétaire ou par l’usufruitier, donné en jouissance gratuite à un tiers ou donné en location par l’usufruitier.

Cela suppose une simultanéité du démembrement et de l’un ou l’autre de ces événements. Ainsi, ne bénéficie pas de ces dispositions une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d’un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant, sauf si ce démembrement résultait déjà lui-même d’une succession ou d’une donation.

Sont exclus tous les démembrements portant sur des titres de sociétés, y compris lorsque les revenus correspondants sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI, sociétés de l’article 1655 ter du CGI, etc.).

Quelles sont les dépenses concernées ?
Les dépenses de grosses réparations des immeubles bâtis mises à la charge du nu-propriétaire par les articles 605 et 606 du code civil sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de
soutènement et de clôture.

Les autres dépenses prises en charge par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles du revenu global. Il en est de même pour les intérêts d’emprunts contractés pour financer les grosses réparations.
Néanmoins, Lorsque l’option est exercée, les autres charges foncières supportées par le nu-propriétaire, y compris les intérêts d’emprunts, peuvent être prises en compte par celui-ci pour la détermination de ses propres revenus fonciers dans les conditions de droit commun, sous réserve que le bien soit donné en location nue à titre onéreux, dans des conditions normales, par l’usufruitier, et que les revenus tirés par celui-ci de la location soient imposés à l’impôt sur le revenu entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers.

Modalités et procédure pour l’application de charges déductibles par le nu-propriétaire.
La déduction du revenu global des dépenses supportées par les nus-propriétaires s’effectue sur option. Cette option est irrévocable et doit être exercée par immeuble. Elle résulte de la seule mention des dépenses concernées sur la déclaration de revenus, au titre des charges déductibles du revenu global.
L’option du nu-propriétaire entraîne la renonciation à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination des revenus fonciers.

La déduction du revenu global est effectuée dans la limite de 25 000 € par an.
La fraction des dépenses qui excède cette limite est déductible du revenu global des 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €.
La fraction des dépenses qui n’a pas pu être imputée faute de revenu global suffisant est également reportable sur les revenus globaux des 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €.

Lorsque l’immeuble est donné en location par l’usufruitier et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire qui effectue des travaux de grosses réparations a le choix entre la déduction du revenu global et la déduction pour la détermination de ses propres revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers, il peut constater un déficit foncier imputable sur son revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 €.

Indiquez ligne 6CB le montant des dépenses payées en 2015.
Indiquez ligne 6HJ à 6HO la fraction des dépenses effectuées de 2009 à 2014 qui excédait le plafond de 25 000 €, ainsi que celle qui n’a pu être imputée de 2009 à 2014 faute d’un revenu global suffisant. Cette fraction reportable est indiquée sur l‘avis d’impôt sur le revenu de 2014.

Des questions au sujet des charges déductibles par le nu-propriétaire ?
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micro foncier

Micro foncier : le point pour l’IR 2016

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Afin d’alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, l’article 32 du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers. Ce régime, dénommé micro foncier, est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € et qui ne donnent pas en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux.
360 Finance vous ouvre les portes du micro foncier.

Les contribuables relavant du micro foncier sont dispensés du dépôt de la déclaration annexe des revenus fonciers 2044 (CERFA n° 10334). Ils sont tenus de porter le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus 2042 (CERFA n° 10330).
Le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par l’application d’un abattement de 30 %, représentatif des charges.

Champs d’application du micro foncier.
Le régime s’applique micro foncier :
• si l’immeuble donné en location est détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société immobilière de copropriété dotée de la transparence fiscale (société d’attribution);
• si vous percevez des revenus fonciers provenant de parts de sociétés non transparentes non soumises à l’IS ou de FPI dès lors que vous déclarez en outre des revenus fonciers provenant d’un immeuble donné en location dont vous êtes directement propriétaire.
L’immeuble détenu par la société et celui dont vous êtes personnellement propriétaire ne doivent pas bénéficier d’un régime particulier, exclusif du régime simplifié (voir ci-dessous).

Autrement dit, si vous détenez des parts de SCPI qui vous procurent moins de 15000€ de revenus fonciers annuels, mais que vous ne détenez pas en direct un immeuble que vous donnez en location, vos seuls revenus issus des SCPI ne peuvent bénéficier du micro foncier et de l’abattement forfaitaire de 30%.
Vous devez remplir une déclaration 2044.

Le seuil de 15 000 € s’applique quelle que soit la durée de location au cours de l’année. Il n’est donc pas apprécié prorata temporis.

Le régime micro foncier ne s’applique pas :
• si vous, ou l’un des membres de votre foyer fiscal, donnez en location un ou plusieurs immeubles :
– qui bénéficient d’un régime particulier : monuments historiques ; immeubles possédés en nue-propriété ; immeubles situés en secteur sauvegardé ou assimilé pour lesquels vous demandez la déduction des charges Malraux (dispositif Malraux applicable aux opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1.1.2009)  ;
– au titre desquels vous avez opté pour une déduction au titre de l’amortissement (dispositifs Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf) ;
– au titre desquels vous avez demandé le bénéfice de certaines déductions spécifiques (dispositifs Besson ancien, Borloo ancien ou Conventionnement Anah, Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR).
Il en est de même si vous détenez des parts de SCI qui donnent en location l’un de ces immeubles ;

• si vous, ou l’un des membres de votre foyer fiscal, détenez des parts de sociétés civiles de placement dans l’immobilier (SCPI) qui donnent en location un ou plusieurs immeubles bénéficiant d’un régime particulier ;
• si vous percevez uniquement des revenus fonciers provenant de vos parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ou de fonds de placement immobilier (FPI) ;
• si vous donnez en location un logement pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt prévue en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques (CGI, art. 199 decies EA et 199 decies F).

Précisions.
• Si vous êtes imposé selon le régime micro foncier, vous pouvez déduire du revenu net déterminé selon ce régime, les déficits fonciers d’années antérieures non encore imputés au 1er janvier de la première année d’application du régime micro.
• Si les revenus que vous percevez sont soumis à la TVA, vous devez déclarer leur montant hors TVA. C’est le montant hors TVA qui est retenu pour apprécier le seuil de 15 000 €.
• Le micro foncier est en revanche compatible avec la réduction d’impôt “Malraux” applicable aux opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1.1.2009.

Option pour le régime réel.
Si vous relevez du régime du micro foncier, vous pouvez cependant opter pour le régime réel des revenus fonciers par le simple dépôt d’une déclaration 2044.
Cette option est irrévocable pendant trois ans.
Au-delà de cette période de trois ans, la souscription d’une déclaration de revenus fonciers vaut option pour le régime réel d’imposition au titre de la seule année concernée par la déclaration souscrite.

Conclusion.
Les taux d’intérêt bas et l’absence de travaux coûteux rendent le régime micro foncier intéressant pour les contribuables qui bénéficient de plein droit de 30% d’abattement. Leur rentabilité locative est ainsi accrue.
Le choix du régime, la pertinence de souscription de parts de SCPI en présence de revenus fonciers existants, la perspective de grosses réparations,… tous ces éléments doivent être appréhendés dans une stratégie d’optimisation de vos revenus fonciers.

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