Archives pour la catégorie Revenu foncier

déclaration des revenus 2016

Déclaration des revenus 2016 – Brochure pratique

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Indispensable pour (tenter de) comprendre la fiscalité, la Direction générale des finances publiques a mis en ligne la brochure pratique pour la déclaration des revenus 2016.

> Télécharger la brochure pratique 2017 <

Et si certains points restent flous quant à la déclaration des revenus 2016, les Finances publiques mettent à votre disposition le précis de fiscalité.

> Accéder au précis de fiscalité 2017 <

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Charges déductibles par le nu-propriétaire

Charges déductibles par le nu-propriétaire pour l’IR

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Depuis 2009, les dépenses de grosses réparations peuvent, sur option du contribuable, constituer des charges déductibles par le nu-propriétaire de son revenu global dans la limite annuelle de 25 000€.
360 Finance vous guide dans ce chantier.

Le nu-propriétaire qui supporte des dépenses destinées à assurer la conservation d’un immeuble dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de l’usufruitier, est autorisé à déduire ces dépenses du revenu de leurs autres biens productifs de revenus fonciers ou, s’il n’en possède pas, à constater un déficit foncier uniquement imputable dans les conditions de droit commun.

Toutefois, conformément aux dispositions du 2° quater du II de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les dépenses supportées par le nu-propriétaire au titre de l’article 605 du code civil, c’est-à-dire à raison de grosses réparations, peuvent constituer, sur option irrévocable du contribuable et sous certaines conditions, une charge déductible du revenu global selon certaines modalités.

Quels sont les démembrements induisant des charges déductibles par le nu-propriétaire ?
Cette déduction du revenu global ne concerne que les immeubles :
• dont le démembrement de propriété résulte soit d’une succession, soit d’une donation entre vifs sans charge ni condition consentie entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement. Les donations à des non-parents ou entre parents au-delà du 4e degré sont
exclues.
Toutefois, les donations entre époux ou entre personnes liées par un Pacs et les donations-partages sont admises dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues par la loi ;
• quelle que soit leur affectation : l’immeuble peut être occupé par le nu-propriétaire ou par l’usufruitier, donné en jouissance gratuite à un tiers ou donné en location par l’usufruitier.

Cela suppose une simultanéité du démembrement et de l’un ou l’autre de ces événements. Ainsi, ne bénéficie pas de ces dispositions une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d’un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant, sauf si ce démembrement résultait déjà lui-même d’une succession ou d’une donation.

Sont exclus tous les démembrements portant sur des titres de sociétés, y compris lorsque les revenus correspondants sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI, sociétés de l’article 1655 ter du CGI, etc.).

Quelles sont les dépenses concernées ?
Les dépenses de grosses réparations des immeubles bâtis mises à la charge du nu-propriétaire par les articles 605 et 606 du code civil sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de
soutènement et de clôture.

Les autres dépenses prises en charge par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles du revenu global. Il en est de même pour les intérêts d’emprunts contractés pour financer les grosses réparations.
Néanmoins, Lorsque l’option est exercée, les autres charges foncières supportées par le nu-propriétaire, y compris les intérêts d’emprunts, peuvent être prises en compte par celui-ci pour la détermination de ses propres revenus fonciers dans les conditions de droit commun, sous réserve que le bien soit donné en location nue à titre onéreux, dans des conditions normales, par l’usufruitier, et que les revenus tirés par celui-ci de la location soient imposés à l’impôt sur le revenu entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers.

Modalités et procédure pour l’application de charges déductibles par le nu-propriétaire.
La déduction du revenu global des dépenses supportées par les nus-propriétaires s’effectue sur option. Cette option est irrévocable et doit être exercée par immeuble. Elle résulte de la seule mention des dépenses concernées sur la déclaration de revenus, au titre des charges déductibles du revenu global.
L’option du nu-propriétaire entraîne la renonciation à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination des revenus fonciers.

La déduction du revenu global est effectuée dans la limite de 25 000 € par an.
La fraction des dépenses qui excède cette limite est déductible du revenu global des 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €.
La fraction des dépenses qui n’a pas pu être imputée faute de revenu global suffisant est également reportable sur les revenus globaux des 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €.

Lorsque l’immeuble est donné en location par l’usufruitier et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire qui effectue des travaux de grosses réparations a le choix entre la déduction du revenu global et la déduction pour la détermination de ses propres revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers, il peut constater un déficit foncier imputable sur son revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 €.

Indiquez ligne 6CB le montant des dépenses payées en 2015.
Indiquez ligne 6HJ à 6HO la fraction des dépenses effectuées de 2009 à 2014 qui excédait le plafond de 25 000 €, ainsi que celle qui n’a pu être imputée de 2009 à 2014 faute d’un revenu global suffisant. Cette fraction reportable est indiquée sur l‘avis d’impôt sur le revenu de 2014.

Des questions au sujet des charges déductibles par le nu-propriétaire ?
Remplissez le formulaire et nous vous répondrons sous 24h

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micro foncier

Micro foncier : le point pour l’IR 2016

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Afin d’alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, l’article 32 du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers. Ce régime, dénommé micro foncier, est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € et qui ne donnent pas en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux.
360 Finance vous ouvre les portes du micro foncier.

Les contribuables relavant du micro foncier sont dispensés du dépôt de la déclaration annexe des revenus fonciers 2044 (CERFA n° 10334). Ils sont tenus de porter le montant de leurs revenus bruts fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus 2042 (CERFA n° 10330).
Le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par l’application d’un abattement de 30 %, représentatif des charges.

Champs d’application du micro foncier.
Le régime s’applique micro foncier :
• si l’immeuble donné en location est détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société immobilière de copropriété dotée de la transparence fiscale (société d’attribution);
• si vous percevez des revenus fonciers provenant de parts de sociétés non transparentes non soumises à l’IS ou de FPI dès lors que vous déclarez en outre des revenus fonciers provenant d’un immeuble donné en location dont vous êtes directement propriétaire.
L’immeuble détenu par la société et celui dont vous êtes personnellement propriétaire ne doivent pas bénéficier d’un régime particulier, exclusif du régime simplifié (voir ci-dessous).

Autrement dit, si vous détenez des parts de SCPI qui vous procurent moins de 15000€ de revenus fonciers annuels, mais que vous ne détenez pas en direct un immeuble que vous donnez en location, vos seuls revenus issus des SCPI ne peuvent bénéficier du micro foncier et de l’abattement forfaitaire de 30%.
Vous devez remplir une déclaration 2044.

Le seuil de 15 000 € s’applique quelle que soit la durée de location au cours de l’année. Il n’est donc pas apprécié prorata temporis.

Le régime micro foncier ne s’applique pas :
• si vous, ou l’un des membres de votre foyer fiscal, donnez en location un ou plusieurs immeubles :
– qui bénéficient d’un régime particulier : monuments historiques ; immeubles possédés en nue-propriété ; immeubles situés en secteur sauvegardé ou assimilé pour lesquels vous demandez la déduction des charges Malraux (dispositif Malraux applicable aux opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1.1.2009)  ;
– au titre desquels vous avez opté pour une déduction au titre de l’amortissement (dispositifs Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf) ;
– au titre desquels vous avez demandé le bénéfice de certaines déductions spécifiques (dispositifs Besson ancien, Borloo ancien ou Conventionnement Anah, Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR).
Il en est de même si vous détenez des parts de SCI qui donnent en location l’un de ces immeubles ;

• si vous, ou l’un des membres de votre foyer fiscal, détenez des parts de sociétés civiles de placement dans l’immobilier (SCPI) qui donnent en location un ou plusieurs immeubles bénéficiant d’un régime particulier ;
• si vous percevez uniquement des revenus fonciers provenant de vos parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ou de fonds de placement immobilier (FPI) ;
• si vous donnez en location un logement pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt prévue en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques (CGI, art. 199 decies EA et 199 decies F).

Précisions.
• Si vous êtes imposé selon le régime micro foncier, vous pouvez déduire du revenu net déterminé selon ce régime, les déficits fonciers d’années antérieures non encore imputés au 1er janvier de la première année d’application du régime micro.
• Si les revenus que vous percevez sont soumis à la TVA, vous devez déclarer leur montant hors TVA. C’est le montant hors TVA qui est retenu pour apprécier le seuil de 15 000 €.
• Le micro foncier est en revanche compatible avec la réduction d’impôt “Malraux” applicable aux opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1.1.2009.

Option pour le régime réel.
Si vous relevez du régime du micro foncier, vous pouvez cependant opter pour le régime réel des revenus fonciers par le simple dépôt d’une déclaration 2044.
Cette option est irrévocable pendant trois ans.
Au-delà de cette période de trois ans, la souscription d’une déclaration de revenus fonciers vaut option pour le régime réel d’imposition au titre de la seule année concernée par la déclaration souscrite.

Conclusion.
Les taux d’intérêt bas et l’absence de travaux coûteux rendent le régime micro foncier intéressant pour les contribuables qui bénéficient de plein droit de 30% d’abattement. Leur rentabilité locative est ainsi accrue.
Le choix du régime, la pertinence de souscription de parts de SCPI en présence de revenus fonciers existants, la perspective de grosses réparations,… tous ces éléments doivent être appréhendés dans une stratégie d’optimisation de vos revenus fonciers.

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