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Investir en nue-propriété
Les régimes obligatoires de retraite complémentaire Agirc et Arrco enregistrent un déficit global de 3,02 milliards d’euros en 2015. Il devient donc impératif de mettre en place au plus vite des solutions alternatives pour garantir votre niveau de vie à la retraite. Investir en nue-propriété peut être une des voies à emprunter pour y parvenir.
Investir en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier démembré, donc à moindre coût, en laissant l’usufruit temporaire (en général 15 ans) à un bailleur institutionnel. Au terme de l’opération, l’investisseur devient plein propriétaire du bien et peut le vendre, le louer ou l’occuper.
A qui s’adresse cette stratégie ? A quels objectifs répond-elle ? 360 Finance vous décortique ce mécanisme.

Qu’est-ce que la nue-propriété d’un bien immobilier ?
L’article 544 du Code civil définit le propriétaire comme détenteur d’un pouvoir absolu sur ses biens.
L’article précédent de ce même code nous éclaire sur les différentes parties de ce plein pouvoir : « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre« .

Le droit de propriété est ainsi composé de trois prérogatives essentielles :
• le fructus, droit de percevoir les fruits d’une chose (les loyers d’un bien immobilier) ;
• l’usus, droit de se servir de la chose (habiter le logement) ;
• l’abusus, droit matériel, permettant d’altérer, voire même de détruire la chose. Mais aussi droit juridique, autorisant d’aliéner sa chose (vendre, donner,  léguer, hypothéquer (si c’est un immeuble) ou gager (si c’est un meuble).

Le démembrement de propriété consiste donc à séparer le droit d’usage et de jouissance, l’usufruit, du droit de nue-propriété.
L’investisseur devient nu-propriétaire d’un bien dont l’usufruit est temporairement cédé à un bailleur institutionnel.

Quels sont les avantages d’investir en nue-propriété ?
L’objectif principal est d’acquérir un bien immobilier de qualité, décoté de 35% à 40%, au cœur de villes subissant une importante pression foncière (Paris et la région parisienne, la Côte d’azur, la façade atlantique,…). Cette acquisition peut être effectuée via un prêt immobilier ou par fonds propres.

Durant le démembrement, le bien est entretenu par le bailleur usufruitier qui assure la gestion locative et l’entretien de l’immeuble.
La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.
Au cours de cette période, l’investisseur est libre de revendre à tout moment le bien acquis en nue-propriété. Cela signifie également qu’il est possible d’acquérir la nue-propriété sur un marché secondaire pour une durée d’usufruit moindre.

A l’issue de la période d’usufruit, l’investisseur devient plein propriétaire du bien immobilier. Il est ainsi libre de l’occuper (résidence principale ou secondaire), le louer (compléter ses revenus) ou le vendre (besoin de liquidités pour éventuellement réinvestir).
Les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit. Ainsi, le nu-propriétaire n’a pas de contraintes d’un bien occupé.

Qui sont les bailleurs institutionnels ?
Question légitime de l’investisseur, comment seront entretenus les immeubles durant 15 ans, et qui seront les locataires ?
Au moment de l’acquisition de la nue-propriété, l’investisseur connaît le bailleur usufruitier et la nature du contrat passé.
360 Finance vous accompagne dans vos choix pour sélectionner les meilleurs programmes en fonction de vos objectifs.
A titre d’exemple, voici quelques références de bailleurs, parties prenantes de ce montage.
• Efidis, filiale à 100% de la Caisse des Dépôts et des Consignations,
• Iléane, Résidence logement des fonctionnaires,
• Hauts-de-Seine Habitat,

En outre, 2 missions importantes du bailleur sont contractualisées en fin d’usufruit :
• Organiser pour les locataires en place une nouvelle étape de leur parcours résidentiel.
• Restituer l’immeuble et les appartements aux nouveaux pleins-propriétaires, selon les conditions prévues dans la convention d’usufruit.

Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
La loi ne fixe pas de méthode de calcul économique permettant de déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
La pertinence d’investir en nue-propriété repose donc initialement sur la valeur d’acquisition du bien. Acquérir un bien en pleine propriété, comme en nue-propriété, à une valeur supérieure au marché n’aura aucun intérêt patrimonial.
La méthode employée lorsque l’usufruitier est une personne morale est celle dite DCF « Discounted Cash-Flows« . Autrement dit, la valeur de l’usufruit est la somme des flux financiers que percevra la bailleur, en fonction de la valeur du bien en pleine propriété, et de son taux de rendement. La décote, comprise généralement entre 35% et 40%, peut ainsi être perçue comme la perception anticipée des loyers sur la période de l’usufruit temporaire.

A quels objectifs répond l’investissement en nu-propriété ?
Constituer un patrimoine immobilier, à moindre coût, mais à forte valeur ajoutée, sans les contraintes de la gestion locative.
Protéger ses proches, et soi même, en assurant son prêt immobilier de manière optimale, en cas d’acquisition par emprunt. Les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie soldent le capital restant dû.
Optimiser sa fiscalité ISF. La nue-propriété n’est pas un actif taxable à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Un investisseur assujetti à l’ISF, acquérant la nue-propriété par fonds propres, réduit son impôt de la somme du montant de la nue-propriété par son taux marginal.
Optimiser sa fiscalité IR. Pour un investissement réalisé à crédit, les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs (cf. article 31-1 du CGI).

En conclusion, investir en nue-propriété s’adresse à quel type d’investisseur ?
Notre conviction est que l’investissement en nue-propriété doit être envisagé en direct, laissant le choix à la sortie de l’occupation, de la location ou de la revente. Nous écarterons donc la SCPI (Société civile à prépondérance immobilière) comme véhicule d’investissement en nue-propriété pour un particulier.

Le ticket d’entrée pour investir en nue-propriété est au minimum de 80 000 €. L’investisseur doit donc avoir une capacité d’endettement d’au moins 80 000 € ou détenir ce montant en fonds propres s’il souhaite investir en cash.

Investir en nue-propriété doit être un élément de la diversification patrimoniale, mais non une unique solution.
Voici divers objectifs pour lesquels cette solution pourrait sembler pertinente :
• Réaliser un investissement immobilier avec un fort potentiel de valorisation, sans chercher de complément de revenus immédiats du fait d’une pression fiscale déjà importante.
• Réduire son ISF en investissant une partie de son épargne financière insuffisamment valorisée.
• Réduire ses revenus fonciers fortement imposés en créant du déficit par un investissement à crédit.
• Envisager une transmission patrimoniale par l’acquisition et la transmission de la nue-propriété à ses héritiers.
• Préparer sa retraite, soit en se constituant un complément de revenus par la perception des loyers, ou alors en occupant un logement de qualité à titre de résidence secondaire, à Paris, sur la Côte d’azur, à Bordeaux,…

Investir en nue-propriété est une stratégie à multiples avantages, à condition de faire le bon choix dans la qualité du bien, et dans le sérieux du bailleur. Il est primordial d’établir au préalable un audit patrimonial et financier de l’investisseur pour s’assurer que cela réponde bien à ses objectifs et à sa capacité financière.

Lire notre article sur les charges déductibles par un nu-propriétaire

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